顾洪波：

房产是中国最具确定性的资产！

大家好，首先感谢大家利用周末的时间来参加这场讲座。

说实话最近咨询我的人特别多，一个很核心的问题，我估计今天现场很多人内心也有很大的疑问，就是最近很多媒体都在说国家为了鼓励大家多生小孩，在打压课外培训、医疗、房地产。

现在大家已经可以看到，在美国上市的教育公司，股价跌了80%、90%，所以现在尤其是在深圳买了很多物业的朋友在担心，将来房地产会不会出现这样的走势。这也是我们今天会跟大家分享的一个很重要的内容。

我们今天的主题是“国家战略下的妈湾崛起机遇”，我们这个讲座分为两部分，一部分会从宏观环境的角度去跟大家做一个分享，另一部分我们会重点聊一下前海妈湾。

友情提醒一下，今天的讲座是内部的分享，有些观点也比较敏感。

首先跟大家聊一个问题，大家觉得2021年做投资很容易的举手。（没有人举手），觉得2021年做投资很难的朋友举手（多数听众举手）。

去年虽然疫情很严重，但是去年很多人做投资方面相对比较顺利，尤其是买了深圳房产的。很多朋友去年都赚了很多钱，但是到了今年，很多人都是一直找不到方向。

举几个案例，一个是比特币，今年3月份的时候，比特币等等其它的虚拟货币是非常大的风口，当时我在前海万豪酒店做过一场讲座，在那场讲座的时候，比特币的价格突破了6万美元，之后很短的时间暴跌到3万多，很多5万多、6万左右冲进去的投资者都被清洗掉，因为在投资比特币中间，很多人也是用了很高的杠杆。

今年虚拟货币的市场也是处于巨幅的振荡之中。我有一个做风投的朋友，去年受疫情的影响，他一直待在泰国普吉岛，在比特币价格猛涨的过程中，亏了1个多亿，就是因为波动太大了，非常巨幅的波动

比特币今年面临非常大的利空，包括中国、美国都在打压。

第二个关键词是股市，去年股市的表现是非常不错的，很多白酒股、抱团股涨得非常不错，包括去年很多基金公司的基金经理也是被封神的，在微博上他们的流量甚至比得上一些明星，但是今年我们都知道，股市波动也非常大。

尤其最近包括教育股，很多都是一夜跌到解放前，科技股最近也在下跌，腾讯这两天也出现了很大的下跌，包括北京检察院现在也在对腾讯做一个公益起诉，有可能下周腾讯还会出现一个继续下滑。

很多人说做实业怎么样？

这几年很多做餐饮、酒店、旅游，做很多服务业的，其实日子都非常难过，去年有一个行业在深圳是非常好的，就是跨境电商行业，很多老板去年一年挣的钱，让他们可以在深圳湾买一套豪宅。

但是今年上半年很多做跨境电商的非常难，他们的很多亚马逊帐号被封，同时他们的很多货在亚马逊的仓库里卖不出去。根据深圳跨境电商行业协会的统计，今年仅仅深圳的跨境电商行业的损失已经超过了1000亿，这是实业领域的数据。

为什么这几年做实业和做投资越来越难？我们发现很核心的一点，现在全球经济处于三个非常不确定的因素，并且这三个因素互相影响。

具体来看深圳，今年上半年深圳GDP的数据里面，坂田的工业增加值大幅下降。

今年上半年深圳的GDP增长速度9.7%，大家猛一听这个数字还不错，但是我们知道这个9.7%是和去年疫情非常严重的期间做对比，深圳9.7%增速低于北京、上海、广州、杭州，在中国的大城市里面是排名非常靠后的。

同时据说在整个广东省里面，这个增速排倒数第一。

对以华为为代表的深圳科技企业的打压，包括中兴通讯、大疆等等都受到很大的影响，这一点是有密切关系的。

包括我们都知道最近华为新上的一款手机，原来大家可能以为它应该能支持5G，但是现在只能支持4G，因此我们可以看到华为现在在全世界的手机份额迅速下降。

华为是有可能在全球的手机领域去冲击苹果和三星的，但现在只能把这个路让给OPPO、小米这些小兄弟去冲。

第二个不确定因素是新冠疫情的持续。

在今年春节前后，相信很多中国人，包括很多朋友都感觉中国的疫情已经控制住了，剩下的可能就是看欧洲人、美国人怎么折腾。

但是经过最近这几波，包括最新南京的这一波，我们发现除非全世界的疫情都能得到很好的控制，否则中国很难独善其身。

我们相信中国应该还是会很迅速地把这波疫情控制住。

但是海外现在很多国家两个重要的迹象，一个是海外很多国家也开始创新高了，并且又出现了一个新的变种，这个变种比德尔塔病毒更强。

法国要学中国用健康码这种健康通行证的制度，但是法国人在抗议。

有可能到今年年底，甚至到明年这个时候，疫情还不会结束。这不但影响我们的生活、影响我们的生意。

还有很重要的影响，可能很多人是没意识到的，就是各个国家应对疫情，最终的结果就是印钞票，疫情会导致通货膨胀的加剧，这一点在美国已经非常明显了。

面对通货膨胀的加剧，我们每个人应该怎么做，这也是大家要思考的问题。

第三个不确定的因素，从2007、2008年的金融危机到现在，整个世界的日子都不太好过，中国算是日子相对好过一点的。

但是我们发现从2007、2008年开始，我们都一直处于不断的危机当中，2013、2014年有欧债危机，2015年有中国的股灾。

我的搭档在2015年一个月的时间里，股票损失了1000多万。

一个重要的原因就是第三次工业革命，给全世界带来的利好衰退，新一轮的工业革命还没到来。

这个怎么理解？

第一次工业革命的核心是蒸汽机，把纺织等等行业带起来，最主要的国家是英国。

第二次工业革命最核心的是电气化，它带来的结果是全世界所有的人、所有的家庭最终基本上都买了收音机、电冰箱、电视、空调等等各种各样的家电产品，包括汽车。

但是到了上世纪六七十年代，这波利好已经差不多结束了，欧美国家基本上家家户户都有很好的家电了。

在七八十年代出现了什么事情？

美元和黄金挂钩崩溃。70年代、80年代出现了美国的大通胀。

那场通胀非常严重，最高峰的时候美国的CPI一年可以接近20%。现在有很多人在说这个世界有可能又会回到七八十年代的状态，但是会不会回到那个状态，我觉得存疑。

第三次工业革命就是以互联网、移动互联网为代表的，这波起来之后，大家发现全世界所有人又可以买一个新东西，就是电脑，所有的办公室、家庭里面都会增加电脑。最近这些年又增加了智能手机。

但是这一波红利衰退了。现在我们不会每年再新买一部智能手机，包括中国的农村人口，甚至我们看到很多非洲人也已经用上了智能手机。智能手机的出货量就会下降，所以第三次工业革命对全世界的推动衰竭了。

第四次工业革命是什么？

很大程度上可能是人工智能，无人驾驶汽车等等。但是我个人判断是，如果按照历史的自然发展，有可能第四波工业革命的起源地会是在中国，尤其是以华为为代表。

把中国5G这一块做起来之后，然后在全国做推广，最终会影响到各行各业，包括智能汽车、无人驾驶汽车这些东西全部都会得到推广。

但是美国人希望第四次工业革命依然在美国，他们现在在5G技术方面又达不到，所以他们来进行封锁，在这种情况下就延缓了第四次工业革命的带来。

如果新一轮的工业革命到来之后，它会形成什么样的场景？

现在很多地方都在推智能城市，现在只能算是个半成品，真正的智能城市是什么样的，比如说北上广深所有的公路、高速公路，可能全部都要重新铺一遍，整个高速公路上都要有传感器，任何一辆车过都要捕捉这个数据。

有可能高速公路是可以充电的，所有汽车都会换成无人驾驶汽车，甚至可能也不需要出现红绿灯。

这意味着什么？

所有的高速公路、高铁、地铁这些基础设施重新智能化改造一遍，可能带来的就是几十万亿的投资。

同时非常多的家庭或者公司要把现在不能无人驾驶的汽车全部淘汰掉，换成无人驾驶的汽车，这个汽车可能在路上开的时候，同时就可以充电。

所以这带来的是非常巨大的投资，非常巨大的消费。但是这个时代还没来，如果这些东西得到突破的时候，我们就彻底走出了经济危机，所以现在全世界就处于一个内卷的状态，在这种状况下，实业也很艰难。

如果新一波工业革命到来了，深圳很多企业可能原来是帮智能手机做配套的，可能会转向做无人驾驶汽车的部件、配套服务。

但是在第四工业革命没来临之前，大家只能自己去想办法，怎么在这个不确定的世界、内卷的世界里面去找到自己的优势。

这三个不确定的因素互相叠加，也会影响到我们新的工业革命到来，疫情也会影响到中国和美国之间的博弈。各种错综复杂的问题结合在一起，导致的结果就是非常多的东西不确定。

所以在这个年代，对我们普通人来说，当前非常重要的一个投资策略，就是“以末致财，以本守之”，这是司马迁的一句话，总结了中国几千年的怎么守住财富的基本观点。

中国人几千年下来发现，最快速赚钱的还是做生意，现在炒房，尤其还面临名额的限制，你很难在非常短的时间内积累大几千万甚至几亿的资金，最快的还是要做生意，包括前几年很多做微商的，去年很多做跨境电商的，其实都是非常短的时间里面，就赚了很多钱。

但是这种生意太不稳定了，尤其在现在的这种时代，如果你不把财富通过生意赚来的钱守住的话，最终你会发现它很可能很快就没了。

据说新东方的老板俞敏洪在他们公司内部开会的时候哭了，公司股票价格跌了90%，另外一方面还要考虑自己的生意怎么干，我原来就是做培训的，确实很艰难。

俞敏洪曾经也说过一句话，他说非常后悔当初买楼的时候少买了一栋，他说如果多买一栋楼，新东方不干也可以了。

这里面很核心反映了一个什么道理？

就算是这种上市公司，它的财富、市值也有可能非常短的时间内蒸发掉，如果他把财富转移到“本”，中国人说的本就是土地，也包括房产，转移到这里面，它就能守住。

除了这句话之外，还有一句话就是，将不确定性的资产，转化成确定性的资产。

什么叫不确定性的资产？

比如说你运气很好，这几年在股市里赚了钱，或者你开了一家咖啡馆，有投资人找你说，你有十几家店，我给你估值十几个亿，你赶快去扩张，像这样不确定的钱如果赚到了，要转化为确定性的资产。

我觉得在中国，一直到现在，最有确定性的资产依然是房地产。

房地产是中国人最重要的的财富仓库。

财富仓库这个概念是张五常提出来的，我非常认可，就是你赚了钱要放到哪里，我最近看了余华的一本新的小说《文城》，故事讲的是民国初年的事情，里面有一个地主，他是怎么储存自己的财富呢？

他有几百亩的地，每年收成之后他会赚到钱，他不可能把谷子、玉米这些东西堆在仓库里，所以他那时候就每年把这些收到的谷物拿到城里面卖掉，卖掉之后每年会换一个小金条，过六七年之后再把这个小金条换成大金条，这是当年那个时代的储存工具，黄金是当年那个时代的财富仓库。

但是这个仓库是非常不稳定的，因为那个时候没有银行，所以他当时是用一个小盒子把这个金条放在自己家里的墙里面的一个洞里，最后被他的老婆偷了一半走了。但是就算不被他老婆偷，在民国那个时代兵荒马乱的，迟早也会消失掉，这是那个时代的财富仓库。

在中国改革开放之前，包括改革开放初期，把钱存银行，存款是一个很好的财富仓库。

但是我以前的讲座都讲过，现在存款利息是远远跑输通货膨胀的，这几年出现过很多这样的案例，很多人在二三十年前在银行存了2000块钱，那时候2000块钱可能可以建一栋房子出来，但是现在再去取出来，银行可能最多给你四五千块钱，现在这笔钱可能也就只够吃一顿大餐。

这表明银行这个财富仓库被干掉了。

所以最近这些年有很多人都在找新的财富仓库。

2013、2014年的时候就有很多人说政府要开始打压房地产了，这个钱不能完全放在房子里了，要找别的东西，所以最近这些年很多人找了什么样的财富仓库呢？

股票，结果现在股市也才3000点。然后有人投P2P、卖房创业，包括有些人把钱转移到国外，都希望找到新的财富仓库，但是最终发现还是房地产这个仓库最坚固。

我们谈到财富仓库，仓库很核心的一点，就是最好别人偷不了你的东西，股票很核心的一点就是，上市公司如果做假，管理层很可能随时随地把你放在这个仓库里的钱偷走。

还有基金，虽然这几年打击老鼠仓，但是也有别的操作方式，你会发现你把钱放在股票，这个仓库是漏风的，很多人并且还开了后门，很多人可以从后门把你的钱拿走。

然后做企业，很多人做企业，相对炒股票来说这个仓库更严实一点。

前不久有一个案例，深圳有个员工告他的公司，说你凭什么20号才给我发工资。最终法院判决这家企业要赔这个员工5万多块钱。说老实话，如果是一个工厂，所有的员工都这样去告的话，这个工厂就倒闭了。

所以实业这个仓库现阶段也是不稳的。所以按照张五常的观点，中国在过去改革开放这么多年，积累了非常多的财富，虽然我们今年可能没赚到钱，但是很多以前赚了很多钱，这些钱要找一个地方放，所以很多人就把它放到房地产。

房地产的另外一个本质，它是中国整个金融体系的估值根基。

中国整个银行体系，企业和银行之间的信用体系还没有完全建立起来。

我们现场有一些做金融的朋友也很清楚，中国现在很多企业拿到银行去的流水，拿到银行去的利润表、财务报表，很多都是假的，银行是不可能依据这个东西去跟你做贷款的。

所以银行整个贷款的体系只有两点，一个是国家信用，比如说你是央企、大国企，银行愿意贷款给你，反正有国家兜底，反正我贷款给你就算亏了，我也没有太多的责任。

对于民营企业，甚至包括一些没那么牛的国企，信用体系就是房产。

你没有房地产，像我们小公司，一年就几千万的流水，我如果不拿个红本去找银行抵押，银行200万都不愿意借给你。

这里面就会导致一个什么问题？如果房地产出现问题，可能整个中国金融体系都会崩掉。

我们知道美国在金融玩法上是非常牛的，所以美国和中国之间也会有各种各样的金融战。

如果美国通过一些方式把中国的股市从3000点打到2000点，对中国整个的根基打击是不大的，但是如果把房地产打下去了，影响是非常大的，所以这里面还有很重要的一点，房地产本质上也是中国和美国大国博弈最重要的稳定器。

这里面大家要注意一个“稳”字，最近的会议里面又开始提稳地价、稳房价、稳预期。

对领导层来说，稳字可以界定很多东西，如果像去年那样，比如说珠江新城的房价一年时间涨百分之六七十，那时候提稳字，可能就要打它了。

但是最近这段时间提稳字，有可能在某些区域是要真的要稳一下。这个稳很核心的就是不让你猛涨，但也不让你下跌。

长期来看

持续地看好深圳的房地产

另外一个大家感兴趣的话题，就是下半年深圳楼市我们怎么看。

我们知道在深圳二手房指导价政策出来之后，我们当时做了一个判断，我说市场要观望半年左右，当时这个二手房指导价出来之后，市场还有不同的解读。

包括有人说因为二手房受打压，很多资金会往新房走，但是现在整个预期出现了变化，所以今年上半年深圳楼市其实表现非常低靡的，我在上次的讲座就谈到，现在政策可能又要进入一个新的转折期。

刚才我们聊到的深圳今年上半年的GDP增速是9.7%，三季度会更差，四季度可能比三季度更差，明年一季度和明年二季度还会继续往下走，当然这中间会有一个变数，就是美国会不会取消对中国的关税，如果今年年底能取消的话，明年深圳的GDP可能会往上，但是这一点还不确定。

刚才也谈到，华为今年上半年的业绩下降了30%。

这里面再给大家说一个最新的数据，7月份中国的出口和去年底同比增速只有8.1%，我们知道去年六七月份的时候，其实也依然是全球经济在疫情受影响非常重的时候。

但是今年这个增长只有8.1%，而6月份的增长速度是20%。

因为去年年初受疫情影响，整个经济是下降的，所以今年上半年，尤其是一季度，经济反弹的比较厉害，同时由于欧美等等很多国家都出现疫情。

所以中国的出口也非常好，因为美国人、欧洲人在别的国家都买不到东西了，只能通过中国买，所以我觉得包括深圳政府对经济发展过于乐观了一点，最终出了二手房指导价这个政策。

现在我们发现出口在往下走，这一点非常明显。

第二是投资很差，本来应该在8月9号深圳要卖22块地，昨天晚上突然取消，有一个说法说是因为报名的开发商太少了。今年下半年有一个很大的利好，就是政府的基建投资会加大，其中有一个很大的利好就是前海扩容。

今年上半年深圳的制造业投资和2019年相比只增长了10%，很核心来说，投资主要分几块，一个是基建投资，政府花钱去修桥修路修新区，另外一块是房地产投资，今年上半年深圳的房地产投资是下降的，还有一块是制造业投资，这三块是最重要的，但是这三块现在都在下滑。

还有一个就是消费，消费也不如预期，一方面是受疫情的影响，另一方面还有一个很重要的影响就是很多实体经济不行，很多实体上没有太多钱，它也没法消费。

为什么今年上半年深圳的GDP增速比北上广都要低，比广东省别的一些区域都低？

一个重要原因是因为华为这样的公司，这种龙头企业在往下走。其实华为往下走不仅仅影响的是华为，对华为的上下游产业链影响都很大。

而深圳上半年卖地又比较少，所以深圳如果下半年想要往上冲的话，还得多卖点地。

另外一个重要判断，整个深圳楼市，因为它的楼价受到了政府政策干预，但是政策的影响永远都不如短期的，正常的逻辑现在处于什么周期？

我记得去年我聊过一个重要的机会是东部会补涨。

因为前几年从深圳湾开始，包括香蜜湖、南山、前海、宝安、龙华都涨了一波，去年开始龙岗出现补涨，现在龙岗的一些学区房已经有10万的案例，所以接下来整个逻辑又开始要回归到核心区。

同时，由于今年的房票特别紧缺，其实前几年非常多的朋友还在通过各种各样的方式去搞房票，包括离婚、代持，现在这些渠道基本上被控制得差不多了，包括代持现在风险也越来越高。

这种情况下，由于房票的紧缺，我们今年一直以来一个很重要的判断，我们觉得包括前海、南山等等核心区的优质公寓一定会出现补涨。

当然这里面我补充一点，公寓的上涨不会像住宅一样是全局性的，住宅的上涨其实是从一个片区涨起来之后会往周边去蔓延，但是公寓不会，公寓在未来这两三年时间里面，依然是核心区的公寓会出现补涨。

这个核心区，我个人觉得首先是南山、前海，然后包括福田的一些比较好的区域。同时包括宝安中心区的一些比较好的区域。

离开了这些区域之外的区域，我个人不太建议。

还有一个长线的判断，个人认为深圳有可能成为全世界的第四次工业革命核心的策源地，所以不管最近这几年经济怎么变动，从长期来看，还是持续地看好深圳的房地产。

前海将超越深圳湾

妈湾有望成为最具价值的居住区

最后聊聊我个人对前海包括对妈湾的核心的判断。

首先一点，也是我们一贯的观点，就是深圳的中心一直在往西边走，从最初的罗湖，到福田中心区，到现在大家认为最牛的深圳湾，最终一定会移到前海这一片。并且到了前海这里就不会动了。

以前是一路往西移，但移到前海就固定到这里了，因为国家已经定了，前海就是深圳的国际化城市新中心。各种各样的产业配套都在往前海做转移。后面有个委婉一点的说法，前海价值将超越深圳湾。

如果不委婉会怎么说？

将来前海最贵的房价一定会超过深圳湾现在最贵的房价。现在深圳湾最贵的已经到30万以上，其实在深圳湾出来之前，深圳人普遍觉得10万就是天花板了。

但是现在深圳湾到了30万，将来到前海成熟的某个阶段，那时候市场上会出现一个什么观点？

恒裕滨城太旧了，深圳湾1号不够智能化，前海这边有更新、更智能、更牛的豪宅，它可能要卖到50万。这一天什么时候到来，我们现在还没法判断，但我觉得是迟早的事情。

从产业来说，前海最有想象空间的是两点，一个是桂湾的金融，这也是国家战略。这里面有两个战略，一方面是国家希望前海能够把香港的一些金融功能做一个分流。

但这一点香港的很多企业其实是很敏感的，一直配合度不算特别高，另外一点是希望前海包括上海要去承担人民币国际化的责任，这几年我们国家政府的推进速度不慢，但是很低调。

这是一块非常有想象空间的。

另外一块就是妈湾，现在政府对妈湾的定位是“深港国际服务城”，这怎么理解？

中国现在和美国之间，如果按照货物、进出口，中国是顺差。卖鞋子给美国，卖服装给美国，卖手机、卖各种电子产品给美国，中国是顺差。但是如果按照服务这一块来算，中国是逆差。

就是我们在进出口贸易的整个过程中会涉及到各种各样的服务，比如说金融、法律服务、知识产权服务等等。而在这一块，现在是中国经济非常大的一个短板，基本上都用的是国外的公司在做这一块。

包括我们的货币转换、进出口的会计服务，尤其涉及到国际贸易这一块，中国都是落后的。

而在这一块，有可能是将来妈湾要承担的一个很重要的功能。

所以这个钱也不可能完全让美国人去赚，不可能完全让欧美人去赚，因为这个钱赚起来更容易，它其实只有人力成本、智力成本。所以这个想象空间还是比较大的。

另外我个人的感觉，我觉得从前海现阶段的核心区来说，就桂湾、前湾和妈湾来说，桂湾有点类似于一个金融区，前海管理局、国家博物馆深圳分馆等等设施都在前湾，那个区域有点类似一个政务区，妈湾现在一方面是容积率最低，另外一个也是有后发的规划优势，我觉得有可能会成为整个前海将来最有价值的居住区。

这里有点类似于福田CBD那一块，我们看福田CBD南区，也就是现在平安金融中心大厦那一块，它有点类似于桂湾，但是这一块会有一个问题，就是它的写字楼、商业太多了，周边的住宅很难成为顶级的豪宅，包括城中雅苑、星河国际等等，因为周边人口密度太高了。

政务区就有点类似福田CBD北区的市民中心那一块，包括市民中心、图书馆、书城、博物馆、规划馆等等，那个位置现阶段来看，住着很舒服，但是房价涨幅一般。

这个有可能和中国人的风水上的说法有关，中国人其实从古到今，一直有个说法，你住的地方不要离衙门太近。

我不知道这个说法对不对，但是从很多城市来看，有这么一个规律。妈湾这个区域现在很大的利好，就是深圳政府的一些高层意识到，整个前海的写字楼、商务类型的设计太多。

所以现在在增加前海的住宅用地，但是现在桂湾已经建得差不多了，前湾也会增加一些，但是还有更多的东西是留给政府各种公共配套的功能，所以最终居住用地增加最多的还是妈湾。

所以在这一块，我觉得如果说妈湾将来能够再多引进一点名校的话，有可能会类似于福田CBD旁边的香蜜湖。

我们发现福田CBD有商务区、金融区、政务区，然后香蜜湖在左边作为居住区，接下来前海的格局可能会和那里有一定的雷同。

最后再重复一个观点，10年前我们说罗湖会衰落，很多人不相信，现在我们说福田最终也会像罗湖一样衰落，所以大家如果在福田房子特别多的，可以适当去处理一些。

南山现在处于巅峰时刻，但是也快到了拐点，这个拐点大概是什么时候？我个人猜测，腾讯从南山搬到前海的时候，可能就是南山从高点往下走的时候。

南山现在处于巅峰，也处于一个拐点的时候，深圳的未来注定就属于前海，属于妈湾这一片。

最后再说一个房地产投资上的一个很重要的投资逻辑，我们知道深圳湾现在最贵的房子30万以上，虽然现在二手房指导价出来了，但是还是有一些成交案例是30万以上的。

包括从去年年底到今年有很大的变动，半岛城邦三期现在到了二十五六万，双玺今年也在往前冲，现在龙岗、龙华都出现了10万+，龙华现在最贵的应该是13万多，龙岗大运新城那边的学区房也都到了10万，光明和沙井现在最贵的是8万多，在这种情况下，很重要的一个规律是什么呢？

如果说南山或者前海现在10万多还能买到好新房，如果你有房票，可以关注这种核心区域的10万左右的住宅。如果你没有房票了，可以观众这种核心区域的10万左右的公寓，我觉得这种类型的房产一定会出现补涨。

过去几年我们聊过很多深圳各个板块是怎么轮动的，接下来很重要的一点是又要重新回到核心区，当龙岗已经出现10万+的时候，如果前海还有10万+可以买到的房子，就一定要高度关注。

我今天的讲座就到这里，谢谢大家。

问答环节

接下来就进行本次现场互动问答环节，首先有请活动主办方前海自贸投资公司领导，公司营销总监兼市场营销部总经理王春潮总和顾老师一起为我们大家解答问题。

提问：前海的价值还值得投入吗？妈湾未来的价值如何？

王春潮：谢谢你的提问，在回答你的问题之前，我先谈一谈我个人的感受。我也是顾洪波老师的粉丝，我觉得顾老师今天讲得非常好，他的很多观点跟我有共同的地方。

作为顾老师的粉丝，我知道前几年跟着顾老师做资产投资的人现在都已经财富自由了。今天顾老师讲的几个观点，我刚才小结了一下，也可以作为回答你问题的答案。

第一，在不确定的投资里面，一定要买确定性的资产，这个资产就是房地产项目。

第二，买房地产项目要买最核心地段的资产，而深圳市一路向西，最终核心是留在前海，所以深圳的确定性资产里面，现在和未来都在前海。

第三，在前海的资产里面，最有未来、最有潜力的是妈湾。

前海是我们大国崛起的战略前沿，是社会主义先行示范区的一个核心区，是社会主义优越性的集中体现。

而妈湾是我们前海发展战略里面最后一块功能版图。桂湾已经建得差不多了，前湾还有一些地，妈湾是面积最大的，有6点几平方公里，其中有接近3平方公里的地在我公司手上，由我公司统一开发和运营，所以妈湾注定承载着前海的未来。

所以把这三个观点联系在一起就是，在不确定的经济中，一定要买前海妈湾的资产。

刚才顾老师已经说了，前海至少要向深圳湾看齐，妈湾的资产一定是比肩世界级的城市水平。

提问：妈湾目前的交通设施、基础配套和教育都感觉不是很完善，我们为什么不考虑其它片区呢？

王春潮：我们买房子买的是什么？我们做投资的投资是什么？买房子买的是未来，投资的投资是未来。

你买了房子三五年后才收获，因为按照现在的政策，你要交易需要三五年之后，所以你要从现在这个点看到未来三五年，我们不能拿现在的情况来评估未来的价值，我们要看得远一点。

按照妈湾目前规划设计的思路和构想，五年后的妈湾， 一定是世界上最顶尖的城市样貌。

提问：前段时间深圳大幅度提高了入户深圳的门槛，包括一些老年人入户门槛的提高，还有一个关于深圳市未来人口的规划，就是在人口增长方面的幅度，有了一个重大的调整，基于这些人口的数据，以及人口的趋势，以后对我们房产的投资机会您是怎么看的？

顾洪波：现在深圳实际管理多少人口其实还是一个谜，有的说是2200万，有的甚至说是2500万，但是我个人觉得深圳的人口还没到顶峰，最终可能整个深圳要容纳3000多万人口。

我们知道最近这几年有个经济学家任泽平，他的一句话很多人都很认同，就是房地产长期看人口，人口流入的城市，它的房价表现一定是更好的，像东北、西北等等一些人口流出的城市，现在已经出现了3万块钱就可以买到一套房的情况，人口为什么流入？

很核心的一点是产业，人口是跟着产业走的。我到这个地方，我有就业，我到这个地方能够赚到更多钱，这个地方有腾讯、华为，这个地方的收入可以达到别的地方的1倍甚至更多，人就会往这个地方聚集。

我们知道将来整个中国真正最有价值的城市也就十来个，一个是大湾区的一些城市，另外一个就是长三角的一些城市，北方现在有价值的城市不多。

北京接下来可能会出现一个很大的波动，五六百万人慢慢要迁到雄安，北京房价今年在补涨，但是从长远来看，如果这五六百万央企的员工、大学的教授迁到雄安，可能最开始迁的没那么快，一年十几二十万，这样迁徙完成，长期来看对北京的房价也会造成不太好的影响。

所以全中国我们还是要盯着这种人口流入的城市。我们一直说如果你在老家有房产，并且有的可能买的还比较多的，真的就可以卖掉一些。

还是得往北上广深、杭州、成都、武汉、西安这样的城市聚集，而在所有这些城市里面，我个人最看好的是两个城市，一个深圳，一个是杭州。

妈湾在造一座城

高端低密公寓——锦尚公馆

首先非常欢迎各位在今天下午莅临妈湾新城的临时展厅参加我们的活动，在今天活动开始之前，也特别欢迎各位粉丝莅临。

我跟大家简单介绍一下区域和公司，以及今年有一个非常值得跟大家分享的项目，我也是负责今天介绍这个项目的营销负责人。

我今天分享的主题叫做“妈湾在造一座城”，现在深圳很多地方都在造城，都在提大城的概念，究竟妈湾在造一座怎样的城呢？

我今天用几个关键词，跟大家介绍一下我们的项目和片区情况。

第一个是前海，说到前海我相信很多人对前海的研究都很深，前海确实现在是一个风口浪尖上的热点片区，我相信这也是大家今天来到现场的理由。

说到前海，它包含两个关键词，一个是国家意志。

之所以前海现在成为热点的片区，跟国家意志的加持是离不开的，它也是唯一一个最高领导人三次曾经亲临的深圳区域，它的战略地位和国家的重视度可以说是勿庸置疑的。

第二个关键词是十年巨变，这10年下来，前海已经很好地诠释了深圳速度，随着这10年也能发现，前海从当时一片初步待建的土地，经过10年的历练，也已经发展成了一个非常成熟的片区。

第二个观点，深圳看前海，前海看妈湾。其实这句话抛出来，大家可能就会有疑问，不能因为你的项目在妈湾，你就说妈湾是前海最好的，可能我看到现在的桂湾和前湾比妈湾发展的更好，这里也想用几个关键词跟大家做一个解释。

第一个关键词是厚积薄发，大家对前海有一定的了解就知道，前海是分为三个湾的，分别是桂湾、前湾和妈湾。

大家从这个图片上可以看到，妈湾其实是前海三湾面积最大的一个区域，而且本身从它的地理资源来看，它是背山面海，整个海岸线在三湾里，整体的地理资源是最优的。

第二个关键词是妈湾的十年留白。

大家知道一个城市的发展是要经历时间的，这么大的区域在做整体的开发和建设，它必定是有一个时间线的，其实大家从之前的发展趋势也可以发现，如果说前海10年它的重心在桂湾、前湾，目前桂湾和前湾已经有比较成熟的城市面貌。

那么前海未来的10年就在妈湾，妈湾现在可以说也是前海建设最重要的环节，它留白了10年，只是为了这样一个重要时刻的来临。

妈湾究竟未来会发生什么样的变化，妈湾在造一个什么样的城？

接下来的一个关键词就是“双城记”，这个概念是今年最新由政府提出的前海发展的概念。

第一个就是我刚才给大家提到了双城记，其实也就是说前海未来只有两座城是它的核心城区，分别是北面的桂湾深港国际金融城，这一块现在已经比较成熟了，相当于前海的曼哈顿城市面貌。

另外一个跟它并肩齐驱的就是妈湾深港国际服务城。这个国际服务城就在大家今天的脚下，这也是未来前海战略最重要的一环。

下一个关键词是“2.9平方公里唯一的执笔者”。这也就到我们公司的背景介绍。

刚刚我们主持人已经提到了，我们公司是由前海管理局和招商局集团共同战略合作成立的合资公司，央企战略合作的背景之下，他们唯一的任务有且只有一个，就是共同在我们这样一个留白10年的画卷上绘出最美的一笔，共同开发2.9平方公里的妈湾新城

大家可能对2.9平方公里不一定特别有概念，它究竟是多大呢？

大概建面超过500万平方米，相当于一个福田中心区的范围，相当于两个香港中环的面积，这样一个面积和规模。

而且刚刚我提到，这样一个区域是南中国唯一的一个由单一的主体来开发建设的片区。因为这我们这个新城是统一规划、统一运营、统一建设的非常高标准的区域。

妈湾新城这个片区由我们公司作为单一的开发主体来进行开发、规划和建设，我们公司总经理当时曾经提出过一个理念，叫做“此心安处是吾乡”，这句话大家也都耳熟能详，但它确实是真正代表了我们公司作为开发者的一个非常有高度也非常有情怀的开发理念。

未来我们觉得在深圳这样一座工作和生活节奏非常繁忙的城市，能够希望通过妈湾这一片整体的建设，能给大家带来这样一个精神港湾和最终的一生居所。

目前妈湾的规划建设也在紧锣密鼓的筹备中，我相信在不久的将来可能会对市场和大家有一个正式的规划的官宣，这里我也是做一个小小的剧透，跟大家分享一下未来我们这座城大概在意向上会是怎么样的生活方式。

首先妈湾城区发展的关键词叫做理想城市典范、智慧城市标杆。

相信刚刚大家参观现场的时候也了解到，我们秉承一个未来理想城市的实践落地范本初心，希望能够把它打造成未来超越前湾、桂湾的大城。

未来我们也希望能够把城市轻轻放在自然中，实现大家下来以后都有非常优质的山海资源的享受，包括也能够把每位居所的城市生活推近海面，借助妈湾的自然资源的优势，实现亲水生活。

在整体的配套上，妈湾也有非常多的商业配套的概念，未来相信也是一座非常璀璨的生活大城。

在深港文化上，我们这座城的定位叫做妈湾深港国际服务城，我们也希望借助这样一片土地和前海独特的深港合作的初心，能够更好地让深港文化在我们这个片区实现融合。

现在很多城市和片区也在做智慧城市，我们在这一块也投入了重金研究，希望未来能够真正地在妈湾率先地实现智慧生活和智慧城市标杆的落地。

以上就是关于妈湾造城的先行的信息，我觉得这也是带给大家一些关于未来“此心安处是吾乡”生活方式的畅想。

最后回到我们今天这个项目的情况分享，我们提出的叫做“大城启幕，献予时代的前瞻者”。

今年作为我们公司独立操盘的元年，我们会在市场上给大家带来两个双子星项目，第一个是我们的领玺住宅，这个项目在市场上的关注度非常高。

今天我重点跟大家分享我们另外一个项目，它也是跟领玺一样，代表我们这个片区首发的初心和概念的落地，我们提出三个关键词：前海心、公园畔、繁华里。

这也是希望未来选择我们的业主和未来选择我们片区的一批先行者，在我们这个片区能够享受到这样的生活理念。

今天重点跟大家分享的这个项目，叫做锦尚公馆，之所以跟大家分享这个项目，是因为我发现它的知名度远远比不上领玺二期，因为它本身有领玺一期的热度。

但是我发现但凡来找我了解这个项目，或者我主动跟他分享的朋友或者是客户，他们都会觉得这个项目原来有这么多好处。

这个项目我想用四个关键词跟大家分享一下。

第一个是低密，我们这个项目是一个类洋房式的公寓，大家可以看一下下面的这张效果图，我不知道在深圳这么高密度、繁忙的城市，大家有多久没有见到这样的产品了，它的容积率只有2.33。做了这么久的项目，可能只有别墅项目里有见到这种密度的公寓。

它的高度只有10层，如果刨除楼下的商业，它的公寓只有8层，在深圳很久没有见到这种这种类型的洋房产品了。

第二个核心的卖点是一线的水廊道景观，大家可以从这张图上看到，它的前面就是我们的前湾河，对面是龙光天境的项目，我们跟前湾的网红项目真正是一河之隔，它前面有非常好的景观，未来你坐在家里就有非常好的景观享受。

第三个是公园里的家，这样的话很朴实，不是很高大上的语言，很多项目也在用这个词，但是我不知道深圳有多少项目能做到这样的公园里的家的概念。未来我们这个项目是拥有四重的公园资源的景观，首先它下楼就是前海石公园的范围。

前海石公园现在是整个前海在力推的景观带，它从桂湾开始一直到妈湾，就类似于深圳湾的15公里滨海长廊一样，未来也是超越深圳湾标准的景观带，它就在我们的公寓楼下，下楼就是这样一个高标准的公园。

另外本身我们这个公寓在右侧有我们公司代建的4500平米的专属的公园，未来可以说也是为锦尚的业主专属服务的，相当于它是270度被公园包裹的范围。

我们的公寓另一侧也是背靠着整个片区最重要的一条景观带，叫做丝路长廊，这也相当于是它的第三重公园。最后在我们的公寓顶楼，我们还专门有一个屋顶花园的设计，所以我觉得未来只有我们这个项目能称得上公园里的家。

这是未来我们的屋顶花园，包括内部配套上的一些生活意向。

最后一个关键词，就是我们这个产品非常稀缺，只有168套。前海已经很久没有这么优质的公园产品出来了，未来只有100多个业主真正地能够享受到妈湾大城启幕的首发红利。

这是它周边的配套，我就不详细说了，它周边的卖点我已经跟大家分享过了，其他的包括在户型方面，还有内部的智能化都是按照最高标准来做的。

最后再说两个大家关注的点，一是未来我们的户型只有三种：80平米的两房，110平米的3房，以及160平米大三房的产品。

套数只有168套，我们这个产品预计9月底入市，如果大家对这个产品有兴趣，可以找我们现场的销售做进一步的了解。

大家在深圳见证了非常多的片区发展的奇迹，我们找了一个片区对比，当年后海从一片滩涂发展成现在高不可攀的地区。如果大家经历过之前这样一个深圳速度发展的区域，一定有眼光选择深圳下一个十年。

最后在妈湾，邀请大家一起做时间的朋友，跟妈湾一起共荣，谢谢大家。

窃傲氛嘿厮资1n：说得也没毛病，目的是看谁先抢一套房才是目的

春天1980CG：听说腾讯科技岛就在对面，是吗

律紫云Bq：还是土地房子，高新科技呢？是本吗？