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到2030年,现在100万元的房子还值多少钱?内行:主要取决于两点

财经前瞻2周前 (10-12)5

不难发现,但凡是有关房价走势的媒体文章下面,往往会有许多人“诉苦”:10年前听信专家说的话,坚持不买房,眼看着手里的存款从2010年能够买上三室一厅,到2015年买得起两室一厅,再到2020年的一室一厅。的确,过去十年我国房价上涨了不少,根据国家统计局公布的数据显示,2010年城镇居民人均可支配收入19109元,而2020年城镇居民人均可支配收入为43834元,增长了129.38%。而2010年全国平均房价为4725元/㎡,2020年全国平均房价为9860元/㎡,增长了107.83%。

需要注意的是,过去十年我国整体经济实力增长迅速,无论是生活质量还是收入水平都有较为明显的提升,但楼市不一样,随着人口流动的不断“分化”,人们更趋向于向一线城市、新一线城市、热点二三线城市以及沿海地区城市流动,那么对于人口流出比较大的城市来说,房价是处于稳中有跌的状态的,并且房价下跌城市的数量要多于房价上涨城市的数量,但即使在这样的情况下,房价整体涨幅都能勉强赶上人均可支配收入,由此可见整体房价主要由那少部分典型城市给带动了,抛开一二线城市不谈,就连许多三四线城市过去10年时间房价都上涨了几倍,不知道当初坚持没有买房的人,现在有没有后悔?

上面已经说过,2020年我国平均房价为9860元/㎡,根据住建部公布的数据显示,2020年我国人均居住面积达到了40㎡,按照2.5人/户的平均水平来计算,也就意味着买一套房需要上百万元,达到人均“百万富翁”的水平。事实上,这个数据一点也不夸张,根据第一财经4月公布的数据显示,我国已经有超过103个县城的房价达到了万元。那么这时候有人就会问了:2021年买房,10年后还能和过去10年一样,实现“翻倍赚”吗?答案是否定的,主要有三个原因:

第一个原因,“房住不炒”已成为长效调控机制。2016年底的重要经济会议上,首次提出了“房子是用来住,不是用来炒”的核心理念。自2017年起,过去房价大涨的趋势就被遏制住了,取而代之的是房价涨幅不断收缩。相关数据显示2020年房价涨幅为9.3%,而2021上半年整体涨幅更是小于5%。中原地产研究中心统计,仅8月份房地产调控政策出台就已超过68次,叠加1-7月的352次调控,整体调控次数已经超过了420次,全面刷新历史纪录。在不断地调控下,房价涨幅也在持续收缩,说明房产泡沫正在不断消除。

第二个原因,住房供应数量远大于需求,房价上涨已无支撑。经济学家任泽平曾说过:房价短期看金融、中期看土地、长期看人口。因为人口直接对标住房需求。也就是说,人口是决定房价走势的最终因素。公开数据显示,百城商品房广义库存2021年8月末达377686万平方米,相当于3770万套房产等待销售。另一方面,2017年西南财经大学公布的数据显示,全国住房空置率为21.6%,空置房数量约为6500万套,结合过去3年年均17亿平米销售面积计算,整体空置房数量将达到7300万套。也就是说,目前为止新房与二手房市场至少存在1.1亿套住房供应。但城镇居民住房普及率已经超过96%。

第三个原因,属于房地产的“黄金时代”已经过去。6月30日,万科总裁郁亮主持了一场年度股东大会,郁亮表示:今年以来房地产行业有很多变化,如“双集中”,三道红线等,这些都说明一个道理:钱比过去更金贵、更重要了,房地产行业正在回归普通行业。据克而瑞,9月,TOP100房企全口径销售金额同比下降近四成,六成百强房企销售降三成,“金九”却出现环比约6%的下降,表现甚至不如淡季。8月底多家头部房企也召开了相关会议,融创主席孙宏斌表示下半年楼市会比较“惨烈”,万科首席执行官祝九胜也表示:“活下去比什么都重要”。

上述三个趋势足以证明,过去10年房地产的“辉煌”已经一去不复返了,目前房地产正逐渐回归普通行业,因此寄希望于投资房产未来实现“翻倍赚”的人可以打消这个念头了,不然可能面临房子难以卖掉而被“套牢”。但需要注意的是,房地产回归普通行业,并不代表未来房价会大跌,而是随着不断地调控逐渐稳定至正常水平,因此有购房需求的家庭还是可以选择买房。那么到2030年,100万的房子还能值多少钱?我们可以看看几位“前首富”的观点:

第一位是王健林,可能很多人都不知道,早期的万达是靠房地产带动起来的,后期才逐渐转型为文旅产业。王健林在接受某次采访节目时,提到了对于未来楼市的看法:“在城镇化建设推动下,未来一二线城市房价会继续上涨,三四线城市以及小县城由于人口流失和资源的衰退,因此房价会下跌”。

第二位是李嘉诚,靠着房地产连续15年成为华人首富的李嘉诚,提出了经典理论:“决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段”。套现2500亿买下半个英国后,李嘉诚又回来了:8月中下旬,李嘉诚名下的长江实业花7.16亿港元,中标了一块地皮,今年年初,李还拿出102.8亿港元,买下了香港启德机场的最后一块黄金地皮。

第三位是马云,提到马云,大家自然会联想到马云前几年预言的“房价如葱价”(大致是这个意思)理论,虽然目前来看显然相去甚远,房价没跌多少但葱价反而上去了。但马云给出的判断依据却值得参考,马云这么判断的依据在于未来老龄化达到一定程度后,未来中国每对年轻夫妻将持有多套房产,根本管理不过来,房子会成为负担。

不难发现,三位前首富判断房价依据主要有两个方面,其一是需求,其二是地段。

1、住房需求

上文已经提到过,当前楼市正出现明显的“分化”现象,具体表现为人口趋向于向热点城市流动。对于一些人口流出量比较大的偏远城市来说,住房需求不断减少,因此房价自然也会下跌。但对于热点城市来说,由于不断有人口流入,无论是买房还是租房需求都提升,因此房价抗跌性比较强,换言之保值性也比较好,不容易出现下跌的情况,未来大概率会稳中有升。

2、地段

可以说,地段是决定未来房产是否能够升值的最重要的因素。以深圳市福田区上步路为例,两边住房价格差距达到了几万元/㎡,最高差价达到近十万元。原因也是房价高的那一边有很多学校,相应的资源配置也比较齐全。虽然目前各地学区房都在面临整改,但地段好的房子依旧能够起到很好地保值作用,比如靠近商圈、医院、地铁站的房子,其价格要比其他地段高出不少,并且未来无论是自住还是出售都非常方便。

因此这里也提醒了今明两年有购房需求的家庭,首先是不要抱着投资的心态去买房,尽管房子存在升值空间,但是在高强度调控下,房价涨幅肯定会小于持房成本。其次是不要背负高额的负债买房了,因为房价大涨的时代已经过去,未来将会是以“稳”为主。最后是经济条件允许的情况下,尽量选择人口流入量大并且位于核心地段的房子。

轩辕弈白:去掉公摊,去掉没人住的农村房。人均还剩几平米?如果这个数据一开始就没算农村的房子的话,那勉强够了。否则,其实还是不够的。当然现在室内人均25平米也凑合得下,毕竟睡觉只要一张床就行,如果房子搞得大大的,其他方面都差差的,那就本末倒置了

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