在政策和市场双重高压环境下，房地产行业面临了销售艰难、利润下滑、债务承压的多重困境，身处其中的房地产企业也如惊弓之鸟。

在这过程中，境外评级机构也集中下调了很多地产公司的信用评级。有统计数据显示，截至10月底，穆迪、标普和惠誉等三大评级机构今年下调房企评级行动累计超百次；10月单月就有30多家房企信用评级被下调；仅10月18日一天，穆迪就一口气下调10多家房企信用评级或展望。

不顾政策不断吹暖风，11月，境外评级机构似乎变本加厉。根据公开资料不完全统计，11月以来，被三大评级机构下调评级或展望的房企名单包括融信中国、德信中国、雅居乐、佳兆业、世茂集团、中南建设……不出意外，这份名单可能还会继续拉长。

都是客观的吗？

一般而言，企业信用评级是综合考虑资产变现能力、筹资能力、偿债能力、履约能力等多维度能力后对企业做出的不同等级的评定。

在一位业内专家看来，房地产市场确实在下行。在我国告别房地产依赖，消化房地产泡沫、降低房地产杠杆的过程中，一些企业出现债务违约，甚至个别企业走向破产重整的境地确实难以避免。在这个过程中，境外评级机构对不同企业的评级状况进行重新评估是正常的。

然而，有些公司评级刚刚被调整过，公司的状况短期并没有明显变化，甚至经营和财务数据还有改善的情况下，境外评级机构继续下调评级，就不能不让人怀疑这些评级机构背后的动机了。

以中南建设为例，10月12日，标普将中南建设的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”，给出的评级展望稳定。然而刚过一个月，标普就进一步下调中南建设评级至“B-”，并给出评级展望负面。

实际上在这一个月内，中南建设公布的第三季度报告显示，相对半年度公司总负债率下降0.93个百分点，净负债率下降17.66个百分点，剔除预收账款之后的负债率下降1.61个百分点，剔除受限资金后的现金短债比1.08，增长4.85个百分点，债务保障能力进一步提高。10月中南建设房地产业务销售金额165亿元，环比9月增长29%。经营情况改善是评级调整的理由么？

中南建设只是一个“缩影”。同时标普还将世茂集团的长期发行人信用评级从“BBB-”下调至“BB+”；将雅居乐的长期发行人信用评级由“BB”下调“BB-”；将大唐地产评级展望由“稳定”下调至“负面”。对于评级或展望下调，上述房企均表示不理解。

是“马后炮”还是别有用心？

境外评级机构对房地产企业主体评级没来由的下调也引来不少业内人士质疑，客气的认为专业能力不足，属于“马后炮”。

某房企IR负责人直言，在这次房地产的危机事件中，在所有相关机构里，评级机构的专业能力最被人们诟病。在没有出问题前，评级都是稳定，出现问题后才忙着调整评级，到底基于客观和公正地分析，还是掩饰自己的无能？

融创中国董事长孙宏斌也曾回应评级下调一事，认为“这个是很荒唐的事”。孙宏斌表示：“他们不看我们项目，也不买我们房子，凭什么给我们评级，他们的评级对我们没啥影响，就是发债有点影响。”

对境外评级机构无差别调整评级行为，目前也有不少房企表示出“抗议”。11月4日至9日，已有新力控股、祥生控股以及佳源国际控股要求标普撤销其长期发行人信用评级。11月11日，标普将佳兆业集团的长期发行人信用评级由“CCC+”下调至“CCC-”，展望“负面”。随后应佳兆业要求，标普撤销了对其“CCC-”长期发行人信用评级。

若未来评级机构的评级标准不能让业界信服，相信会有更多房企加入“撤销评级”的队伍。

随着局势变化，不少人开始对评级机构调整评级背后的动机产生更多疑问，他们真的只是无能么？事实上，标普等机构混乱的调低评级行为，加剧了市场的情绪波动，恐慌和焦虑蔓延，其他相关行业也开始中招。

11月9日，标普表示，光明食品集团的房地产敞口令其评级承压，其认为房地产业务疲软将显著拖累光明食品的资产负债表，或将审阅该集团评级；此外，标普还在近日的一份研究报告中指出，房企资金紧张或会导致城投企业信用质量面临弱化风险。

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