文|《财经天下》周刊 周末

编|陆佳

11月29日，北京产权交易所官网显示，中交地产子公司深圳中交房地产有限公司（下称“深圳中交”）拟转让惠州中交置业有限公司（下称“惠州中交”）2%股权，转让底价为437.02万元。

而前不久，深圳中交也以2288.81万元转让旗下项目公司2%股权。业内人士表示，此次中交地产转让子公司股权，或与其当下债务承压，现金流吃紧有关。

《财经天下》注意到，除了频繁出售旗下项目公司股权外，中交地产还以无息方式调用项目公司富余资金，而这一切动作的背后，都是中交地产居高不下的资产负债率。

频繁转让项目股权

据悉，惠州中交是一家中型企业，主要从事房地产开发经营，物业管理，停车场服务等。2021年1-10月，惠州中交的营业收入为0，净利润为225.35万元，负债总计7662万元。

据天眼查APP显示，惠州中交由深圳中交持有99.96%股权，中汇（深圳）咨询管理合伙企业（有限合伙）持有0.04%股权，而此次深圳中交仅拟转让惠州中交2%的股权。

不少业内人士表示疑惑，持股比例达到99%的深圳中交，仅转让2%的股权欲意何在？

无独有偶，就在11月24日，深圳中交还拟转让旗下公司厦门中泓房地产有限公司（下称“厦门中泓”）2%的股权，转让底价为2288.81万元。据悉，深圳中交持有厦门中泓的股权比例也是达到50.99%，具有一定的控制权。

那么，深圳中交明明对出售公司拥有较大股权，却频繁出售较小股权的原因是什么呢？

中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉《财经天下》周刊，“一般企业这么做就是为了把需要合并报表的控股子公司变为不需要合并报表的联营公司，这样可以把负债表外化，实现降低合并报表后的表观负债率的目的。”

另外，值得关注的是，在深圳中交转让惠州中交2%股权的其他条件里面，还明确一条这样的规定，除了意向受让方须在资格确认后3个工作日内交纳131万元的交易保证金至北交所指定结算账户外，为保证惠州中交正常经营及可持续发展，深圳中交承诺在《产权交易合同》生效后2个工作日内向标的企业提供1.50亿元的资金。

（来源：北京产权交易所官网）

对此，柏文喜告诉《财经天下》周刊，此举可将惠州中交的负债在合并报表时表外化，同时作为实际控制人和实际操盘者的中交地产会以借款1.5亿元的方式来支持惠州中交的正常经营。

就此事，《财经天下》周刊向中交地产进行电话询问，然而并未接通。

调用项目公司富余资金

除了频繁转让旗下项目公司股权，中交地产还以不的方式调用项目公司富余资金。

11月26日，中交地产发布公告称，将与合作方共同调用项目公司富余资金。

（来源：中交地产公告）

据相关公告，其全资子公司华通置业有限公司（下称“华通置业”），北京金地致远企业管理咨询有限公司（下称“金地致远”），北京茂康企业管理有限公司（下称“茂康企业”）分别持有中交世茂（北京）置业有限公司（下称“中交世茂”）37%、28%和35%的股权。

而中交世茂经营情况良好，存在部分富余资金。中交地产表示，为盘活中交世茂存量资金，提高资金使用效率，中交世茂股东方拟按持股比例以同等条件继续调用中交世茂富余资金。

其中，华通置业拟调用4.61亿元，金地致远拟调用3.49亿元，茂康企业拟调用4.36亿元，3家公司共计调用中交世茂12.45亿元资金，并且期限不超过6个月，不计息。

对此，柏文喜向《财经天下》周刊表示，这说明中交地产作为母公司现金流紧缺，流动性承压，需要通过调用子公司的资金来加以缓解，否则，正常情况下是应该付息给项目公司中交世茂的。

同时，中交地产还在公告中作出承诺，表示在提供上述财务资助后的12个月内，其暂时不使用闲置募集资金补充流动资金、不将超募资金永久性用于补充流动资金或者归还银行贷款。

负债率高企，现金流吃紧

然而，无论中交地产作出了怎样的承诺，也改变不了其负债率高企、现金流吃紧的事实。

2021年上半年，中交地产资产负债率为87.89%，同时该公司也表示，现阶段其资产负债率较高，存在偿债压力可能较大的情况。

同时，三道红线方面，中交地产踩中“三道红线”中的两条，依旧保持为橙档企业。据贝壳研究院统计，2021年上半年，该公司剔除预收款后的资产负债率为83.4%，净负债率高达294.2%，现金短债比为1.47。除了现金短债比合格之外，其他两条全部踩中。

而到了2021年三季度，中交地产负债情况似乎并没有改善，截至2021年三季度末，中交地产总负债较2021年初的866.11亿元增长到了1288.81亿元。

其中，短期借款为19.28亿元，一年内到期的非流动负债为148.99亿元，短期债务共计168.27亿元，货币资金为168.31亿元，中交地产现有资金勉强覆盖短期债务。

而经营现金流方面，中交地产也存在较为吃紧的情况。2021年前三季度，该公司经营活动产生的现金流量净流出为134.00亿元。业绩方面，2021年前三季度，中交地产实现营业收入59.86亿元，同比降25.43%；实现净利润180.69万元，同比降99.37%，陷入营收净利双下滑的境况。

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