隐身的王健林，却成了最大的赢家。

来源：风声岛（ID：fengshengdao）

作者：海边的风声君

01

2017年的夏天，王健林、孙宏斌、张力等一众地产圈大佬齐聚一堂，无数媒体围在室外等候，以求拍照赢得新闻头条。

13个万达城和77家酒店打包出售，可谓是世纪交易。

然而，原本应是上流社会的杯觥交错，会议室内却传来了激烈的争吵声，甚至伴有响亮的摔玻璃杯的声音。

室内隐约传出的声音让人面面相觑，室外王健林下属的反应更是让人心生疑窦：大佬云集的签约会议，各类材料本应准备齐全毫无差池，万达集团的工作人员却在签约会议的重要关头忙着找打印机。

而后续公开的交易价格揭示了争吵等一系列“意料之外”事件的缘由。

13个文旅项目只卖了400多亿，77家酒店的价格更是“低价出售”不到200亿。前期的投入没回本，后期的利润也没赚到。

站在2017年的时间节点，万达集团对万达城和酒店的出售可谓是“被迫”断臂求生，屈服于高额的负债只能低价出售。

从2017年到2021年，整整四年的时间，在房地产圈泡沫日益扩大的同时，王健林却愈发低调，几近消失，只有儿子王思聪还时不时在众人的视线里蹦跶，传出与一众网红美女的绯色大瓜。

然而时移世易，在当下恒大生死难料，融创、龙湖等一众房地产商焦头烂额之际，早早转型的万达仿佛是房地产圈里的一股清流，去负债化去高杠杆的一切风吹草动都与他无关。

不少人慨叹，王健林对手中大量房产的抛售可谓是塞翁失马，焉知非福。

然而，潮水尽退时，方知谁在裸泳。

仔细梳理王健林和万达集团近年来虽低调却频频的业务动向，王健林能够从房地产圈的哀鸿遍野中全身而退，看似是偶然，实际是必然。

这是一个局中局。

02

王健林的全身而退，早在1500天前就有迹可循。

在2017年之前，房地产行业可谓是一片向暖，王健林的万达集团作为房地产行业的龙头也是如日中天，风生水起，王健林更是进军海外房地产圈，放出豪言要“围剿迪士尼”。

然而天有不测风云，伴随着紧张的国际形势，是国内外汇大量外流，外汇储备不断减少的窘境。

而伴随着外汇大量外流的，是人民币贬值乃至可能导致通货紧缩的风险。

也正因如此，为了规避通货紧缩经济萧条的可能，收紧海外投资贷款来进行资本管制也必然就提上日程。

而对于高速扩张的房地产商万达而言，贷款来源收紧无疑是一场突如其来，却又凶险万分的打击。

毕竟，高速扩张往往也意味着现金流高速周转，而在房地产企业本身高负债率的特性下，一边大量的钱投资出去，另一边原本预期能借到的银行贷款却突然到不了账了。

这时就只有两个选项。

要么加杠杆，借不到银行贷款那就加利息借信托或者投资人的钱，然后把资金成本再通过提升售价传递给市场。

这时如果卖出去了，那么企业依然赚钱，全社会为资金成本买单；如果售价太高卖不出去，铺出去的成本难以收回，面临的就是企业全线崩盘。

要么减投资，借不到银行贷款那就不借，把已经铺出去的投资打个折卖出去，直接退出市场。

这种做法固然保险，然而对于主营业务就是房地产的企业来说，不仅相当于放弃了到嘴边的肥肉，更可能面临后续增长不继的发展问题。

03

前者放手一搏，后者壮士断腕。

两个选项看似都合理，毕竟有人愿意孤注一掷，有人选择卷土重来。

然而对于“房住不炒”的政策大形势来说，通过拉高售价将资金成本转移给全社会的行为显然很难走通。

许家印的选择是前者，继续扩张加大筹码，直至今日终于迎来恒大财富爆雷的“唏嘘”。

相比于许老板的“豪赌”，王健林的断腕明显更顺“势”而为。

2017年开始，继万达城文旅项目和万达酒店打包出售给富力和融创之后，王健林就开启了一路“卖卖卖”之路。

2018年年初，仅时隔半年，王健林就先后出手抛售了文旅集团和13个万达城的建筑相关业务的公司，以及万达商管14%的股份，回款400亿，成功把融创、腾讯、京东、苏宁都拖下了水。

就连海外的房地产相关项目也一并转手出售，澳洲黄金海岸项目的55%股权、悉尼项目的100%股权、洛杉矶的Beverly Hills项目……零零总总卖了小100亿。

到2019年初，王健林更是将万达集团的37家百货门店全部出清给“接盘侠”苏宁，挥一挥衣袖，彻底告别了实体房地产业务。

万达从一个房地产龙头，变成了三四流的房地产企业。

有人断言，房地产大佬界，再无王健林。

04

对于2019年仍然一片火热的房地产圈而言，万达的“退圈”无疑是爆炸性新闻。

但站在当下2021年这个时点，对于王健林而言，当初的决策或许是在行业“最后的狂欢”前最好的安排。

在王健林不断抛售甩卖手中的资产的同时，万达集团持有的资产和负债都大幅度减少，完成了由“重资产”模式向“轻资产”模式的战略转型升级，成功摆脱了与高负债率伴随的房地产行业周期性下跌共进退的掣肘。

王健林更是干脆将“万达商业地产”改名为“万达商业管理”，主动“去地产化”。

万达集团在王健林的带领下也制定了新的发展策略，从购地自持独立经营转变为基于运营管理和品牌收取租金。

截止今年3月，现存和在建的500余家万达广场中，有近半数均采用轻资产模式或合作模式运营实现“去地产化”。

其中新开业的万达广场更是严格执行王健林制定的“轻资产”策略，基本80%都采用轻资产模式建设运营。

王健林的“轻资产”模式也着实取得了成效。

在2020年万达商管的财报里，投资物业租赁及管理的业务占据总收入的逾90%，毛利率更是即使在疫情对全行业几乎都造成了负面影响的2020年，也惊人地达到了近75%。

要知道，即使在白酒这类稳定暴利的行业，五粮液的毛利率也才80%。

万达集团的“轻资产”模式可以说是全方位的。不仅万达商管放弃自持地产转而做起管理和品牌，万达酒店也同样玩起了非自有的轻资产模式。

从万达嘉华到万达文华，万达旗下的98家酒店里，有92家都提供管理酒店的业务。

也就是说，各个酒店名义上虽然叫“万达酒店”，但实际上归属权并不属于王健林。

王健林只是将“万达”品牌授予酒店方，并提供相应的酒店管理团队来完成酒店运营，以此收取管理费用。

在酒店圈提供品牌，王健林着实将房地产玩出了新花样。

不过，随着万达集团战略性放弃了地产业务，仅仅两年的时间，万达商管的影业收入从高达1000亿元的巨额收入急剧下滑至不到400亿元。

但这也成功去高杠杆化完成瘦身，无需撬动高收入规模使其顺利规避了拿地的高风险，成功摆脱了高负债。

而这种由“高收入+高风险”的重资产商业模式向“低负债+高利润”的轻资产商业模式的转变，在国家经济重心由房地产业向高科技制造业迁移的当下，可谓是十分符合市场大势。

不得不说，王老板断腕的果决在一众企业家里实属前列。

众所周知，船大难掉头。

太多企业在发展时有多么“众人拾柴火焰高”，在转型时就有多么人心涣散寸步难行。

融创的孙宏斌就曾在公开场合直言对王健林的欣赏：

“相较于贾跃亭处理事情的拖泥带水，人家老王明显极具壮士断腕的精神，这才是一个真正成功的企业家。”

从来都不是王健林因为高负债率被房地产圈抛弃，而是王健林因为看不到实体房地产业未来的高回报，而主动抛弃了房地产。

05

有人欢喜有人愁。

伴随着近日房地产圈的风声鹤唳，是王健林风风火火带着高毛利业务的万达商管港股二次上市的消息。

万达商管原本是打算在A股上市的。毕竟早在2018年万达商管引入融创、腾讯、京东和苏宁作为投资人时，就已经在港股完成退市。

然而，虽然瘦身成功的万达商管走起了轻资产高毛利的路子，经营和盈利情况也基本符合公司在A股上市时证监会的监管要求。

但伴随着近年地产公司的资金管控政策，对地产公司上市的审查也愈发严格，万达商管的上市也变得愈发遥遥无期。

而2018年引入投资人时已经签订的5年内上市协议却不等人，根据与腾讯等投资方的协议约定，万达商管需要在2023年前上市，以保证投资方的资金有一个有效的退出路径。

也正因如此，为了避免走张兰“俏江南”上市不及时以致被资本裹挟黯然退场的旧路，王健林早早做了打算。

2021年3月，万达商管公开宣布决定撤销A股的IPO申请，转而备战港股“二进宫”以完成协议。

而此时，距离协议要求的上市截止时间2023年10月31日，还有31个月的时间。

一切都还来得及。

9月16日，万达商管更是获得了近100亿元的投资。

加上中信资本和之前的腾讯等一众知名的品牌投资方合计近60亿美元的资金，万达的股东阵营可谓豪华之极。

资金到了账，王老板显然又一次离敲钟不远了。

而手续少，审核快的港股也无疑是万达集团最好的选项。

毕竟伴随着恒大的爆雷，高负债高杠杆的房地产公司显然已经不再受二级市场的欢迎，而万达集团这类轻资产高毛利的物业管理类品牌企业，也显然符合今年房地产调控资本收紧大环境下市场的口味。

因此，在能够实现快速上市的港股完成IPO，对于万达商管而言，反而很可能享受到房地产杠杆调控的红利，有效做高估值。

在房地产作为周期性行业整体下滑时，万达集团却通过轻资产IPO的形式平稳落地。

势来时一飞冲天成功做到华人首富，势去时激流勇退最大化保全企业。

隐身的王健林，已然是房地产圈的最大赢家。

在飞速发展的时代，一波又一波的企业家们随着时势的变迁，潮来又潮去。

如果许老板当初并未孤注一掷，而是适当收手，或许今时今日也不会是一地鸡毛。

上了赌桌的企业家们，下注赢了并不稀奇。

能够全身而退的，才是真赢家。

参考资料：

1.网易房产：万达走在房企转型前列？王健林的“大时代”与“小时代”

2.搜狐：万达危机！老王从“首富”变“首负”，这一年到底经历了什么？！

3.东部财经：王健林突然宣布告别房地产，究竟出了什么事？

4.腾讯网：蓦然回首，套现千亿，逃离房地产4年后的王健林才是最大的赢家！

*免责声明：本文章为作者独立观点，不代表创业家立场。

仇宜人ax：潘石䇄也是这样想的，也是这样做的，媒体又说他是失败的。[三哈]

后来t怎么了：大炮是谁，总看见人发

可觉兮子：还是有区别的，一个是卖给国外资本，一个是内部消化！

随风浪子1984：王总，私自接马来西亚项目跟国家机构竞争[捂脸]，然后就被爆出高负债。2017，日子不好过，2018能卖的都卖了。后面就出了新冠病毒。里面有很多偶然性，有一句话真没说错，运气也是实力的一部分。

相约七点：实质是王资产转移海外

修紫琼q4：对头，新冠对文旅项目影响巨大

来自埃菲尔铁塔专心致志的木瓜：房价现在3500元人民币每平方米了！还要降！90%的拆迁家庭5⃣️套房，很多普通家庭2-3套房子却只有一个七八十岁的人住！农村里也没有55岁以下的人了。都预计二十年后很多农村会消失，而城市里的🈳️置房会更多

月照百川流：哪里？怎么我们这里拆迁的有2套，3套就不错了？！

你猜猜啊的海妞：连足球都是恒大捣的乱

大实话HkMkj：许老板没办法跟老王比，根本不在一个层次上！一个建筑界泥瓦匠，一个企业界常青树！层次不一样眼界也不一样！高度不一样眼光也不一样！

德国圣人：王健林去西班牙皇家马德里视察去了。

过路的大叔：这都是公开的。可以查的到的，

新新家园200e6cc15：你比他知道的都多

有模子：万达啥都好，就是工资低！在万达工作了七年，也是真待不住了！出来感觉挺好！

或许AC：好企业保安工资不会低的，见识少就别出来秀

龙腾灬尔者：保安吧，工资低

落雪不知寒：李嘉诚不愧是小巨人。早早就跑了。

在法相岩开摩艇的白头鹞：没有人支持他，能跑的那么利索？？？

相约七点：李明智之举

武牧歌0BI：画饼第一，都是为了卖房！看万达长春国际影都房子！轻轨根本就没批到万科星光城那！

旁人Jm0Qb：万达？万科？不是一家！

想象不出你的面容2O：拿王健林作为成功的案例，为时过早！

sina176：轻资产是对的，不独揽又能让每一位合作的自主经营。李嘉诚就是

周平9ed9m：你才是真正的专家！

竹林一闲人OANJx：王是因为资产转移海外被谈话的，许是资产转移个人要吐出……

柴东东518：但是王跟许，后面的大树是同一人

23456azq：你是知道些情况的，其他人的评论啥都不知道，乱说。

梵生茶业一给世界做杯好茶：李嘉诚不赚最后一块铜板才是全身而退。

锺礼03r：说到点子上了

法琼音Ys：有几个能和当时的no1一起吃饭的？

用心带人：明修栈道，暗渡陈仓。万达背后有高人，现在是狠狠的在前两年唱衰万达的人脸上左一下右一下

或许AC：运气好！当时就是割肉

罗春晖：万达是中国最有社会担当，最正气的企业

在外定西人：喝了多少？多少吃两个瓜子也不至于这样吧？

在郁孤台看狮子王的香樟：不是华为吗[嘻嘻]

看透Kxpnp：在大局观上看，王明显比许等高一头

庞海颖4a：前几年媒体可不是这么说的

用心带人：明修栈道 暗渡陈仓，那几年的媒体和唱衰万达的人真是帮了万达的大忙

雨哥：上了赌桌的企业家们，下注赢了并不稀奇。 能够全身而退的，才是真赢家。

见仁见智3Kk4y：王总有远见和魄力！

ydhkyewbfsa：李嘉诚遇到马先生:说你的模式开启了，我，只能认输:早点脱离苦海:

ZUNANM：不知老大哪根筋搭错了当年没把建林给弄死，建林也是没办法啊，只好壮士断臂来求生，！

朝华信厚6A：通过老王，就能知道得罪人的感觉真的不好受

再别康桥abc：某人早就说了“房价如葱” ，你们就是不相信[笑哭][笑哭]

后来t怎么了：大炮是谁，总看见人发

可觉兮子：还是有区别的，一个是卖给国外资本，一个是内部消化！

西林塔的风光：慢慢的挨个会轮到的，这不现在轮到柳传志了。

相约七点：实质是王资产转移海外

修紫琼q4：对头，新冠对文旅项目影响巨大

抗桖柳pP：王健林哪去了？重要吗？老弟

月照百川流：哪里？怎么我们这里拆迁的有2套，3套就不错了？！

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在法相岩开摩艇的白头鹞：王健林找马云做大保健去了，而且是不正规的那种！

南强北弱：所以李嘉诚是第1个跑的。

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黑白无常季：有意思，包工头摇身一变成了包租公。

或许AC：好企业保安工资不会低的，见识少就别出来秀

龙腾灬尔者：保安吧，工资低

相机熊：根据我以前看到的各类信息汇总，2017年那时，并非老王自己想转型，而是被逼的。老王做首富那几年，有点飘、有点高调，还投钱到海外，后来因为不能细说的原因，各大银行不再贷款给万达，老王只能变卖资产来还债。当然，老王嗅觉还是敏锐，及时调转了方向，避免了无法翻身。首富不好当，当了首富的，各个都会轮到。前有老王、老马，现有老许，以后还会有。

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相约七点：李明智之举

逍遥岭：早就啥都没有了

旁人Jm0Qb：万达？万科？不是一家！

斐景焕a4：大佬们不但要有经济头脑，最重要的是要有政治头脑。出门看天色，进门看脸色。

sina176：轻资产是对的，不独揽又能让每一位合作的自主经营。李嘉诚就是

周平9ed9m：你才是真正的专家！

xxxxaxf：巨头们全都倒下了，聪明的全都跑了，都玩不动了吧！

柴东东518：但是王跟许，后面的大树是同一人

23456azq：你是知道些情况的，其他人的评论啥都不知道，乱说。

迷城迷世：一句通俗的话：老王是有本钱的人，老李是在裸奔。

锺礼03r：说到点子上了

法琼音Ys：有几个能和当时的no1一起吃饭的？

甫芷文068：我还以为挂了呢

或许AC：运气好！当时就是割肉

侯薄08x：能去哪儿呢！看见马云被搞了。所以都低调了而已。

在外定西人：喝了多少？多少吃两个瓜子也不至于这样吧？

在郁孤台看狮子王的香樟：不是华为吗[嘻嘻]

裳稻室期伤1x：呵，一个穷人关心富人，哎，我也是闲的

无界69：没钱别干大事儿干活可以，不然一不小心就会犯错犯罪。

用心带人：明修栈道 暗渡陈仓，那几年的媒体和唱衰万达的人真是帮了万达的大忙

DL刚刚：王总去那与你有什么关系

草屋l4：咋又开始吹捧这人了？

活得越来越像我爱的自己：去哪了？文章太长只看了标题

特立獨行l1GYv：万事盛极必衰

cataloguebook：五十步笑百步

LCG1048381699：紧跟李王潘，准没错。

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mymaga：这次老王上市符合大势标准

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午小七：用万达管理？

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新杀丁：别人好容易隐身了！

0668毕爷：差点出事，低调低调。

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亓清涵61：我怎么知道他去哪儿了？问他爸去

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千佛山下说人生：人民币贬值导致通货紧缩？看到这看不下去了

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相约七点：李明智之举

如何养猪123：李嘉诚跑了 这就是风向标

旁人Jm0Qb：万达？万科？不是一家！

我的梦想希望成68：融创孙不轻易夸人，夸贾跃亭后心酸滴泪，夸王健林后……

sina176：轻资产是对的，不独揽又能让每一位合作的自主经营。李嘉诚就是

周平9ed9m：你才是真正的专家！

二愣子的世界：哈哈，谁也跑不了。

柴东东518：但是王跟许，后面的大树是同一人

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哀文昂B：王暴雷比较早，所以没有趴下。现在成了聪明人了。

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平凡的人rD：不低调一点？？？？难道不低调一点？马云认识吗？现在低调了

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上天下海如影行走天涯：老王做事做人还是很靠谱的一个人……

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mjkl03：账面资金加上资产转让资金，加上自有资金，还债轻松

仉鹏池Jo：他不是眼光独到，就是有高人指点

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幸中y8：估计王健林在检查身体，做对应治疗。

董郎kW21p：祸害中国足⚽️的富人？

周平9ed9m：姜还是老的王辣！

调茶局AA：他一家还是中国籍吗？

St0rmrAge：此时高调岂不是求人借钱[笑哭]

张卫国际：格局不一样，立场也不一样，事实造英雄

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依凡永远怀念李明珠：正躲在家里瑟瑟发抖呢

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仉鹏池Jo：当年那个不陪你玩足球的王健林，时下有看透了房地产，怎一个厉害了的[赞同]

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ludiyiran：啊不知道有没有能力做房车兄弟旅途

方雅寒6y：他爱哪哪去，和别人有什么两毛钱关系

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骑马的琪琪：拿王健林作为成功的案例，为时过早！[偷笑][emmm][惊恐]

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周龙兰：识时务者为俊杰

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相约七点：李明智之举

罗春晖：全国500多家万达广场，解决了几十万人的就业、保障人民生活

旁人Jm0Qb：万达？万科？不是一家！

jimmychen百越：把马来西亚的事情一笔带过啊

sina176：轻资产是对的，不独揽又能让每一位合作的自主经营。李嘉诚就是

周平9ed9m：你才是真正的专家！

千介易5I：百度说老王惹了二哥，咱也不知道啥情况

柴东东518：但是王跟许，后面的大树是同一人

23456azq：你是知道些情况的，其他人的评论啥都不知道，乱说。

工厂糕点技术改良派：都是能人……

锺礼03r：说到点子上了

法琼音Ys：有几个能和当时的no1一起吃饭的？

王记者发稿：王健林，聪明人。

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韦南晴xF：爱去那去那，和我们有啥关系

在外定西人：喝了多少？多少吃两个瓜子也不至于这样吧？

在郁孤台看狮子王的香樟：不是华为吗[嘻嘻]

内蒙古老王大爷：常言道——见好就收，还有——得意不可再往，这些至理名言能有几个人能够把握的的恰到好处啊？人无远虑必有近忧!就是如此，房地产商是如此，买房客同样如此，更不要说炒房客了!……

文华皮制品公司：大连足球的恩人[赞同]

用心带人：明修栈道 暗渡陈仓，那几年的媒体和唱衰万达的人真是帮了万达的大忙

旅真5U：能去哪儿，贷款，贷款，再贷款，

千年古镜：万达也不过如此

Xg金隐：资本家吃饱了，可收手了

买房人xch：老王歪打正着躲过这一波危机

勤玲然40：嗯

马超Fs：老王，厉害👍

肆意放纵流：现在一想 我还是佩服张朝阳 活的通透的人

后来t怎么了：大炮是谁，总看见人发

可觉兮子：还是有区别的，一个是卖给国外资本，一个是内部消化！

庾紫杉AV：闭嘴，低调。

相约七点：实质是王资产转移海外

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实话实说A6Qx6：出来混早晚要还回去

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www我乃缺弦：斗地主去了。

天下霸歌：去和我儿子玩了。

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高子童：坐等司马南出节目[嘻嘻]

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世小溪7r：心眼别好使

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相约七点：李明智之举

2麦准备：贷款去了

旁人Jm0Qb：万达？万科？不是一家！

义哥小弟：眼界孰高孰低？时间可以告诉你！

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养家糊口47：你真懂啊

柴东东518：但是王跟许，后面的大树是同一人

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还有为民服务么：王的气色不好。估汁真要调养身体了

锺礼03r：说到点子上了

法琼音Ys：有几个能和当时的no1一起吃饭的？

庆泽雨dV：他从来没输

或许AC：运气好！当时就是割肉

仰碧玉91：都是骗钱的

在外定西人：喝了多少？多少吃两个瓜子也不至于这样吧？

在郁孤台看狮子王的香樟：不是华为吗[嘻嘻]

捷崖欣3T：商圈高人。

镀金镶钻：希望这些大企业再创辉煌！不能让他们陷入困境！

用心带人：明修栈道 暗渡陈仓，那几年的媒体和唱衰万达的人真是帮了万达的大忙

班丘惜梦6G：老王也瘦身了

菩萨道00：管求他去哪呢！

初瀚E0：老王啊，去你家了啊！

林夕一梦3：小编的想法从来不从政治角度去考虑，肤浅了

勤玲然40：嗯

小小小晶晶nice：敢写吗？

不是无语而是不语：还有内个民国老公公都去那了呢？？？

向往神鹰QG：后边有高人

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忻灵凡vP：老王不是在隔壁吗？

相约七点：实质是王资产转移海外

修紫琼q4：对头，新冠对文旅项目影响巨大

安双6c：子弹还在飞

月照百川流：哪里？怎么我们这里拆迁的有2套，3套就不错了？！

你猜猜啊的海妞：连足球都是恒大捣的乱

心情扬帆：去土尔其了

流言觉醒：实际就是得罪了不该得罪的人，结果因祸得福

过路的大叔：这都是公开的。可以查的到的，

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张小天1Gka1：不是死了吗

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抠脚汉S8Bbw：去阿联酋5，

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心鉴日月：你在场吗

旁人Jm0Qb：万达？万科？不是一家！

米米王国天蝎：隔壁老王

sina176：轻资产是对的，不独揽又能让每一位合作的自主经营。李嘉诚就是

周平9ed9m：你才是真正的专家！

度小百evK4V：幼稚的小编

柴东东518：但是王跟许，后面的大树是同一人

23456azq：你是知道些情况的，其他人的评论啥都不知道，乱说。

听听JPYwb：饿死的骡子比兔大……[左捂脸][捂脸][左捂脸]小编你说喃[得意][得意]

锺礼03r：说到点子上了

法琼音Ys：有几个能和当时的no1一起吃饭的？

鲁步寒楣Ep：高

或许AC：运气好！当时就是割肉

huiren118：秦城？

在外定西人：喝了多少？多少吃两个瓜子也不至于这样吧？

在郁孤台看狮子王的香樟：不是华为吗[嘻嘻]

所晓丝019：呵呵……

寻找那份爱o：高人

用心带人：明修栈道 暗渡陈仓，那几年的媒体和唱衰万达的人真是帮了万达的大忙

丰寻绿Y5：？？？

go响亮的名字五：吹

章子亿美国：转发了